DPA sur un Immeuble à Revenus : Un Choix Gagnant!

Qu’est-ce que la DPA ou Déduction Pour Amortissement?

Le gouvernement permet aux contribuables propriétaires d’un immeuble à revenu de déclarer que leur immeuble (terrain exclu) perd jusqu’à un maximum de 4% de sa valeur résiduelle par année*, c’est ce qu’on appelle la Déduction Pour Amortissement (DPA). (VOIR DÉFINTION DE L’ARC) Le hic, c’est que la propriété, généralement, gagne de la valeur. Lors de la vente, il faudra payer alors l’impôt  sur toute la DPA utilisée au cours des dernières années (récupération d’amortissement) en plus du gain en capital. Beaucoup de gens s’y refusent car ils ne veulent pas payer une somme d’impôt démesurée lors de la vente.

Exemple DPA pour un immeuble locatif

Prenons un exemple : un immeuble 100% locatif est acheté à 600 000$. La ville évalue à 50%-50% la division des taxes entre l’immeuble et le terrain. Le terrain vaut donc 300 000$ et le bâtiment vaut également 300 000$. On ne peut utiliser l’amortissement que sur le bâtiment. On pourra donc soustraire de son revenu locatif 4% de 300 000$ la première année soit 12 000$** et s’éviter l’impôt à payer sur cette somme. L’année suivante, le bâtiment vaut 288 000$ et on ne peut soustraire que 4% de ce montant, soit : 11 520$, et ainsi de suite.

15 ans plus tard, le propriétaire décide de vendre l’immeuble et obtient un prix de 900 000$. Disons que la DPA a toujours été utilisé durant ces années à son maximum, la valeur résiduelle du bâtiment est de 162 000$. Le propriétaire devra donc rajouter à son revenu toute la DPA utilisé au cours des dernières années pour un montant de 138 000$. Il faut également ajouter la moitié du gain en capital de 300 000$, soit 150 000$. On rajoute donc 288 000$ à son rapport et on paie l’impôt en conséquence… Dépendant de nos autres revenus au moment de la vente on peut s’attendre à payer entre 126 000$ et 144 000$ supplémentaire en impôt! Ouch!

Comprendre la DPA, argent empruntée au gouvernement

Bien que la facture semble salée, il faut comprendre que l’impôt que l’on s’évite les années où on utilise de l’amortissement est comme de l’argent emprunté au gouvernement à 0% d’intérêt. Si le taux d’imposition dans l’année ou l’amortissement est utilisé est le même que le taux d’imposition de l’année de la vente, c’est égal. On ne perd ni ne gagne à utiliser la DPA.

Risquez-vous de perdre de l’argent avec la DPA ?

Par contre, bien des propriétaires d’immeubles ont un revenu entre 44 000 et 82 000$, plage où l’imposition est de 38.5%. Sachant que dans le pire des cas, l’impôt sur la récupération d’amortissement sera de 50.75%, ne perdrait-on pas de l’argent si on utilise l’amortissement?

Pas nécessairement, si on place soigneusement son argent. Un préparateur d’impôt qualifié saura calculer l’impôt supplémentaire que vous auriez payé si vous n’aviez pas utilisé l’amortissement.

Dépendant du taux d’intérêt que l’on peut obtenir avec un bon conseiller financier, utiliser la DPA peut être nettement avantageux!

La DPA : Un choix avantageux!

Prenons l’exemple précédent, où un propriétaire achète un immeuble pour le revendre dans 15 ans. On peut alors réduire la première année le revenu de 12 000$. Si l’imposition est de 38.5%, le contribuable s’épargnera 4620$ en impôt. Il place cet argent dans un compte pour 15 ans à 5% d’intérêt.  L’année suivante, il évite 11 520$ de revenus sur sa déclaration et économise 4435$ qu’il ajoute dans le même compte pour 14 ans, toujours à 5% d’intérêt. S’il fait ce même exercice pour les 13 années suivantes, dans son compte, il aura accumulé 87 000$, alors que l’impôt au maximum associé à la récupération d’amortissement sera de 68 700$. Une économie de 18 300$!! Pour arriver égal, il faudrait que le rendement soit d’environ 2%, ce qui est peu probable pour de l’argent placé à long terme. Par contre il faut toujours que le placement soit exempt d’impôt, donc un REER ou un CELI.

Le gros avantage de la DPA

Mais surtout, le gros avantage à utiliser la DPA, de beaucoup sous-estimé, est la liquidité. Vous avez accès à des dizaines de milliers de dollars pour parer aux coups que la vie peut vous envoyer, une perte d’emploi, un décès, la maladie… Vous évitant ainsi de devoir vendre trop rapidement votre investissement ou pire de vous faire saisir.

Au moment de la vente, vous empocherez tout l’argent de la vente. Peut-être que l’impôt sera à payer sera salé, mais au moins vous serez certain d’avoir l’argent nécessaire pour le payer.

Pour vous assurer que l’amortissement sera avantageux pour vous, il vous faudra :

  • Avoir une idée du temps que vous voulez garder votre immeuble
  • Un estimé du rendement du placement
  • Bien connaître votre situation fiscale (revenus, enfants à charge, REERs…)

Conclusion, consulter un préparateur d’impôt pour optimiser votre DPA

Avec ces paramètres, votre préparateur d’impôt sera en mesure de vous donner une idée si l’amortissement est avantageux ou non pour vous, mais dans la très grande majorité des cas : OUI! Dans la mesure où vous avez la sagesse de placer l’impôt économiser plutôt que l’utiliser pour un voyage!

 

2 commentaires

  1. Guy Fortin sur 22 février 2017 à 22:26

    Je présume que l’expression « Montant de la récupération pour amortissement indiqué dans la déclaration » fait référence au montant total de la DPA utilisée au cours des années ou je possédais l’immeuble?

    • Mathieu Laplante sur 23 février 2017 à 14:31

      Oui, en effet! Vous devez additionner les tout les montants de DPA que vous avez utilisé au cours des années où vous possédiez votre immeuble et ajouter ce montant total à vos revenus. Le gain en capital (prix de vente – pirx d’achat) doit être déclaré `50% dans vos revenus.

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